Investir dans la pierre sans mettre tous vos œufs dans le même panier ? Accéder à l’investissement grâce à des biens au ticket d’entrée abordable ? C’est possible grâce au « petit » investissement. Ceux qui recherchent un complément pour la retraite ou tout simplement des revenus réguliers devraient y trouver leur compte. Chambre de bonne, studio ou encore parking, découvrez les caractéristiques et les perspectives de rentabilité de ces investissements qui sortent du lot.

Le studio : un risque de vacance quasi nul

La rentabilité comme le prix d’achat d’un studio sera très variable en fonction de la région mais reste toujours intéressante : plus la surface du bien est petite, plus sa rentabilité est importante. Un fait immuable quelle que soit la conjoncture. Ainsi, à Lyon, on peut compter sur une rentabilité située entre 3 et 6%, jusqu’à plus de 5% à Paris. Et vu le contexte actuel, le risque de vacance est quasi nul. La demande en location de petites surfaces explose dans toute la France, car les banques ne prêtent qu’au compte-gouttes et les taux d’intérêts ne cessent de grimper. Les grandes agglomérations se révèlent intéressantes pour ce type d’investissement, les prix étant amenés à augmenter avec le développement économique de la métropole ainsi que ses infrastructures. Dans les villes de moins de 20 000 habitants, on trouvera, au contraire, des prix beaucoup plus abordables à l’achat. De plus, grâce à la réforme de la loi Pinel, qui s’étend désormais à plus de 200 nouvelles communes, vous pouvez plus facilement investir dans le neuf ou l’ancien à rénover, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Et pour ceux qui souhaitent se décharger des tâches qui s’imposent à un bailleur (perception des loyers, régulations des charges, recouvrement d’impayés…), pensez à la mise en gestion dans une agence immobilière !

La chambre de bonne : une solution en plein cœur de ville

On la retrouve très souvent dans les beaux quartiers parisiens, et elle assure en moyenne une rentabilité de 4% par mois quand elle est meublée. La chambre de bonne ou « studette » est un investissement locatif de choix : elle est très demandée et sa position sous les toits offre souvent une architecture de charme. Un bien facile à revendre, peu sensible à la baisse des prix de l’immobilier. Attention toutefois à ne pas négliger certains éléments : pour être louée, au regard de la loi, la pièce devra faire plus de 9 m2, disposer d’un coin salle de bains, WC et cuisine, et être classée en-dessous de G (F en 2025) lors du diagnostic de performance énergétique, le DPE. Son emplacement sous les combles devra ans aucun doute nécessiter des travaux d’isolation. Toutefois, ils peuvent en partie être pris en charge par les aides du gouvernement comme MaPrimeRénov’, et les Certificats d’économie d’énergie (CEE) distribués par les fournisseurs, en fonction de vos revenus. Notez que l’absence quasi systématique d’ascenseur pour y monter peut être pénalisante lors de la négociation à la revente. Enfin les locataires étant pour la plupart des étudiants, le turn over est souvent plus fréquent que pour un studio par exemple. Vous devrez, si vous n’avez pas confié la gestion du bien à un tiers, endosser la veste d’agent immobilier à chaque nouvelle mise sur le marché… 

Les résidences services : une fiscalité avantageuse

Pensez aussi à investir dans les « Résidences Services » (résidence destinée à un public ciblé, touristes, hommes d'affaires, étudiants, seniors ou encore personnes âgées dépendantes). Avec une rentabilité moyenne de 4%, ce type de bien présente un ticket d’entrée faible (à partir de 60 000 €), et présente l’avantage d’être géré directement par un organisme qui garantit la perception des loyers ininterrompue, que le bien soit occupé ou pas, son entretien et toute sa gestion. C’est un très bon investissement : avec le vieillissement de la population et la mobilité croissante des étudiants, la demande pour ce type d'hébergement ne cesse de monter. Attention, les résidences doivent obligatoirement offrir une série de services en fonction du public qu’elles accueillent : surveillance 24h/24, restaurations, fourniture de linge, ménage… Mais le plus intéressant reste leur fiscalité : vous achetez neuf sur plan puis vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Dans ce cas, la TVA à 20% vous sera intégralement remboursée. Vous devez pour cela conserver le bien au moins 20 ans. Si vous revendez avant cette période, pour ne pas avoir à rembourser au fisc le trop-perçu de TVA, il vous suffira de revendre le bien et le bail commercial à votre acheteur. Mieux, en investissant dans une résidence service, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel au régime réel ou LMNP. Vous ne payez pas d’impôt sur vos revenus locatifs, ni de prélèvements sociaux !

Le parking : un rendement parfois exceptionnel

Très prisé au vu des difficultés de stationnement qui touchent non seulement la capitale mais aussi nombre de grandes villes françaises, le parking est aujourd’hui un type de bien recherché. Son rendement moyen va de 5 à 6%, et peut atteindre jusqu’à 12% à certains endroits ! Côté prix d’achat, comptez entre 5000 et 30 000 € pour les grandes villes françaises, entre 15 000 et 50 000€ pour la capitale, en ajoutant 20% à ce prix lorsqu’il s’agit d’un box (garage fermé). Conseils à l’achat : privilégier les places en centre-ville, aux premiers sous-sols, ou proches des ascenseurs. Il faudra tenir compte aussi de la hauteur du plafond pour le stationnement. Réalisez une étude du marché local. Là où les transports en commun sont pléthore, là où les gens se déplacent le plus souvent à pied, il n’est pas judicieux d’investir dans une place de parking.